กฎหมายที่ดินที่ควรรู้ จะได้ไม่ถูกเอาเปรียบได้ง่าย ๆ 

ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่ามากในปัจจุบัน เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ที่ดินยังเป็นพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย การครอบครองที่ดินต้องมีเอกสารหลักฐานที่ทางราชการออกให้ เช่น โฉนดที่ดิน, นส.3, หรือหนังสือสิทธิ์อื่น ๆ นอกจากนี้ที่ดินยังเป็นสิ่งที่แสดงถึงฐานะความเป็นอยู่ของแต่ละคน จึงแสวงหากรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของตนเอง ต้องทำงานด้วยความยากลำบากเพราะที่ดินมีค่าและมีประโยชน์ รัฐบาลได้ออกกฎหมายควบคุมการได้มาซึ่งที่ดินของบุคคล คือ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดินที่ควรรู้

กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับโฉนดที่ดินจะแบ่งเป็น 2 อย่าง คือ การขอออกโฉนดที่ดินและการรู้กฎหมาย

การขอออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดินด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน

ได้วางหลักเกณฑ์สำหรับผู้ที่ครอบครอง ทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน เมื่อผู้ขอยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่แล้ว เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบสิทธิ์ของบุคคล ออกเอกสารสิทธิ์ในที่ดินหรือโฉนดที่ดินสำหรับกฎหมายฉบับนี้ให้ประโยชน์แก่ผู้ที่เข้ามาครอบครองอยู่อาศัยในที่ดินนั้นมาช้านานแต่ไม่ได้ขอออกโฉนดที่ดิน โฉนดที่ดินแบ่งออกได้เป็นสองประเภทคือ

• หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน

เป็นเอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดินเพื่อรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น โฉนดที่ดิน คือ โฉนดที่ดิน ซึ่งมี 6 ประเภท ได้แก่ น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ. รวมไปถึง โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

• หนังสือแสดงสิทธิ์ครอบครองที่ดิน

คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดินเพื่อเป็นหลักประกันว่าบุคคลนั้นมีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นเท่านั้นแต่มิได้รับรองว่าผู้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าว ในเอกสารดังกล่าวเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์แต่อย่างใด น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3, ใบจอง หรือ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก. หนังสือแสดงการอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ใบสอบสวน หรือ นส. 5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน

หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ อาจจะสับสนเกี่ยวกับโฉนดที่ดินแบบต่าง ๆ ซึ่งสามารถทำความรู้จักกับ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน หรือโฉนดรูปแบบต่าง ๆ ได้ เพื่อรับรองว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ

น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ., โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3, ใบจอง หรือ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก., หนังสือแสดงการอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ใบสอบสวน หรือ นส. 5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน

การขอออกโฉนดที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน

ใครกำลังมองหาที่ดิน มีเงินทุน ต้องการซื้อที่ดินนั้นมาครอบครอง ต้องรู้กฎหมายที่ดิน การซื้อ-ขายที่ดิน รวมทั้งการออกโฉนดที่ดินในชื่อใหม่ซึ่งโฉนดที่ดินที่ประมูลได้ส่วนใหญ่เป็นที่ดินมีโฉนด น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง, น.ส. 4 จ. ซึ่งเป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

โฉนดที่ดินออกโดยกรมที่ดิน เลขที่โฉนดระบุไว้บนโฉนดที่ดิน ที่ตั้งของที่ดินว่าเป็นตำบล อำเภอ จังหวัดใด โดยระบุชื่อเจ้าของที่ดินคนแรกและเจ้าของที่ดินคนปัจจุบัน อีกทั้งโฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน เจ้าของโฉนดนี้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ มีสิทธิ์ใช้ที่ดิน แจกจ่าย ยังมีสิทธิ์ที่จะป้องกันไม่ให้ใครเข้ามายุ่งเกี่ยวกับที่ดินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

เมื่อซื้อที่ดินหรือทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแล้ว เจ้าของเปลี่ยนมือ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย มอบอำนาจ แลกเปลี่ยน จำนอง หรือรับมรดก ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเสมอ

หากเป็นการซื้อขายก็ไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือแจ้ง ให้ถือว่าการขายที่ดินหรือจำนองโฉนดที่ดินนั้นเป็นโมฆะ ซึ่งใครก็ตามที่ไม่รู้กฎหมายของที่ดินนี้อาจซื้อที่ดินแล้วได้โฉนดในนามเจ้าของเดิมก็ได้ และได้รับแจ้งจากเจ้าของเดิมให้ออกโฉนดใหม่โดยบอกว่าโฉนดหาย สุดท้ายจะเกิดคดีความระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ผู้ซื้อจะเดือดร้อน แพ้คดี จนต้องเสียเงินค่าที่ดินไปฟรี ๆ

เจ้าของโฉนดไม่ว่าจะเป็นนส. 3 หรือ นส. 4 ถูกฝ่ายตรงข้ามยึดได้โดยการครอบครองที่ดินโดยสงบและเปิดเผยโดยเจตนาจะถือครองที่ดินเป็นเวลา 10 ปีก่อนจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน หากคุณมีผู้ครอบครองปรปักษ์ คุณต้องฟ้องขอคืนการครอบครองภายในหนึ่งปี มิฉะนั้นการครอบครองของคุณจะสูญหาย

โฉนดที่ดินจึงถือเป็นเอกสารที่สำคัญอย่างยิ่ง ผู้สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน หรือคิดจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย ควรมีความรู้ด้านกฎหมายที่ดิน เพื่อจะได้ครอบครองที่ดินได้ครบถ้วนถูกต้องตามกฎหมาย 

หากใครอาศัยอยู่บนที่ดินนั้นเป็นเวลานานควรแสดงความเป็นเจ้าของโดยใช้ที่ดินนั้นให้มากที่สุด แต่ถ้าไม่ยื่นคำร้องขอแสดงสิทธิในที่ดินให้ถือว่าที่ดินนั้นเป็นของตน จะต้องแจ้งการครอบครองต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ประกาศว่าจะเดินสำรวจพื้นที่ หากมีเจ้าหน้าที่เข้ามาตรวจสอบและที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาต ที่ดินนั้น จะกลายเป็นที่ดินครอบครองโดยมิชอบ ซึ่งถือว่ามีความผิดตามกฎหมายและมีบทลงโทษ

ด้วยเหตุนี้ใครที่มีที่ดินแต่ไม่มีโฉนดต้องตรวจสอบได้ว่าที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้นสามารถขอออกโฉนดที่ดินได้จริงหรือไม่ โฉนดที่เราถือครองเป็นชื่อเราแล้วแสดงความเป็นเจ้าของได้จริงหรือ ใครเป็นเจ้าของที่ดินรายใหม่ต้องตรวจสอบโฉนดให้ถี่ถ้วน