ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนายหน้า ใช้เป็นข้อมูลในการต่อรอง-ลดราคาสำหรับผู้ซื้อ อาจทำให้ขาดทุนและตัดสินใจลดราคาให้ผู้ซื้อได้ยาก ในส่วนของผู้ซื้อจำเป็นต้องทราบราคาโอนก่อนเผื่อจะไม่เสียเปรียบ และประเมินงบประมาณการซื้อได้อย่างถูกต้องและครอบคลุม ปัจจุบันมีโปรแกรมคํานวณค่าโอนที่ดิน 2566 ที่ง่ายและสะดวก เพียงเขาไปที่เว็บ http://lecs.dol.go.th/rcal คำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน จากกรมที่ดินใส่รายละเอียดลงไป ระบบโปรแกรมคํานวณค่าโอนที่ดิน 2566 ก็จะคำนวณออกมาทำให้ง่ายและสะดวก
ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน?
ซื้อที่ดินใครจ่ายค่าโอน คำถามที่พบบ่อย และเป็นที่ถกเถียงกันมานาน ซึ่งแท้จริงแล้วค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อหรือผู้ขายแต่ละฝ่ายเป็นผู้จ่าย เพราะกฎหมายไม่ได้ระบุไว้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอน จึงทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้ว่าใครจะออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ และจำเป็นต้องตกลงและตัดสินใจก่อน และควรทราบค่าใช้จ่ายให้ชัดเจนเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง
ค่าโอนที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ
- ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนคิด 2% ของราคาประเมินที่ดิน หากราคาขายสูงกว่าราคาประเมินให้ใช้ราคาประเมินในการคิดค่าธรรมเนียม
- อากรแสตมป์
(กรณีที่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์)
ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
(หากเจ้าของถือครองที่ดินมาเกิน 5 ปี หรือหากมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาอยู่เกิน 1 ปี จะได้รับข้อยกเว้นไม่ต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ค่าจดจำนอง
กรณีซื้อขายติดจำนอง(หรือกู้ธนาคาร) ถ้าผู้ซื้อไม่ได้ซื้อโดยจำนองก็ไม่ต้องจ่ายส่วนนี้
ค่าจดจำนองคิดที่ 1% ของมูลค่าจดจำนอง
เมื่อตัดสินใจกู้เงินกับธนาคาร ลองมาดู 7 เทคนิคผ่อนบ้านให้หมดเร็วๆ ที่จะช่วยให้ทุกคนผ่อนบ้านเร็วขึ้น
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
เช่น ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท, ค่าอากร 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท
ระบบคำนวณค่าโอนที่ดิน จากกรมที่ดิน อย่างง่าย พร้อมสอนการใช้งานระบบด้วยตัวเอง
ระบบคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน จากกรมที่ดิน http://lecs.dol.go.th/rcal
กรมที่ดิน เตรียมเครื่องมือให้บริการประชาชนคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เป็นระบบที่ใช้ในการตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นทางนิติกรรม เช่น ขาย ฝาก โอน โอนมรดก จำนอง เช่า ณ สำนักงานที่ดินบริการนี้เป็นเพียงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีเบื้องต้นเท่านั้น ผลการคำนวณโดยระบบบริการสาธารณะในการคำนวณภาษีไม่สามารถใช้กับคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ หากมีข้อสงสัยให้สอบถามพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ตั้งของที่ดิน
ข้อมูลที่จำเป็นเพื่อใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน
ควรเตรียมข้อมูลดังกล่าวให้พร้อมก่อนเริ่มใช้งาน
- ประเภทการขาย เช่น ขาย,ขายฝาก,ให้,โอนมรดก,จำนอง หรือ เช่า
- ประเภทของอสังหาฯ ที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง, ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด
- ประเภทบุคคล เช่น บุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล
- ราคาทุนทรัพย์ (ราคาจริงที่ซื้อ-ขาย)
- จำนวนเอกสารสิทธิที่ต้องการโอน เช่น กรณีโอนที่ดินหลายแปลง หรือโอนห้องชุดหลายห้องรวมกัน
- จำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์
- จำนวนเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา)
- ราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์ (ราคาประเมิน ต่อตารางวา)
- จำนวนครั้งที่ได้มา (สามารถดูจากหลังโฉนด)
- วันที่ได้มา (สามารถดูจากหลังโฉนด)
- ประเภทการได้มา เช่น ซื้อขาย, รับมรดก, การรับให้
ขั้นตอนการใช้งานระบบคำนวณค่าโอนที่ดิน
เข้าเว็บไซต์ http://lecs.dol.go.th/rcal และกดเลือก “ เริ่มต้นคำนวณค่าใช้จ่าย”
ระบบจะให้ทำการเลือก
- ประเภทการจดทะเบียน (ประเภทการขาย)
- ประเภทเอกสารสิทธิ
- ประเภทบุคคล
- ให้ใส่ราคาทรัพย์สินหรือราคาซื้อขายจริง (กรณี ให้โดยไม่เสียค่าตอบแทนหรือโอนมรดกโดยไม่มีค่าตอบแทนให้ใส่ราคาทุนของทรัพย์สินเป็น 0 บาท)
และเลือกจำนวนที่ดิน เช่น กรณีซื้อขายที่ดินและมีหลายโฉนดในที่ดินนั้น กดเลือกตาม จำนวนโฉนดที่ต้องการโอน
- ใส่จำนวนที่ดิน ไร่-งาน-ตร.ว. และใส่ราคาประเมินที่ดินต่อ ตร.ว. (หากไม่ทราบราคาประเมินที่ดิน สามารถตรวจสอบได้โดยกดปุ่ม ” ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์)
กรณีมีโฉนดหลายฉบับให้กรอกเนื้อที่โฉนดแต่ละฉบับ และใส่ราคาประเมินที่ดินต่อ ตร.ว. แม้จะเป็นที่ดินผืนเดียวกัน แต่มีหลายแปลง/หลายโฉนด ราคาประเมินที่ดินอาจไม่เท่ากัน ดังนั้นควรตรวจสอบราคาประเมินจากเลขที่โฉนด เพื่อความแม่นยำในการคำนวณ
- เลือกจำนวนครั้งที่ได้มา(ดูได้จากโฉนด) ถ้าไม่รู้ให้เลือก 1 ครั้ง
- กรอกวันที่ได้รับกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบ้านหรืออาคารชุด (ตรวจสอบวันที่ได้มาจากด้านหลังโฉนด) และเลือกประเภทการได้มา โดยการแลกเปลี่ยน หรือรับมรดก หรือได้มาโดยการให้ เลือก 1.
จากนั้น ระบบจะคำนวณและแสดงผล โดยจะแสดงรายละเอียดของเอกสารสิทธิ และสรุปค่าธรรมเนียมและภาษีอากร โดยแยกเป็น
- ค่าธรรมเนียม (2%)
- ภาษีเงินได้
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3%)
- ภาษีท้องถิ่น (0.3%)
- อากรแสตมป์
และสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดโดยไม่รวมค่าจดจำนอง(กรณีจำนอง) และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าสมัคร ค่าพยาน ค่าหนังสือมอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ
ผู้ซื้อ-ผู้ขายควรทราบค่าใช้จ่ายเบื้องต้นเพื่อสรุปราคาซื้อขาย และตกลงว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน อย่างไรก็ตาม บริการนี้เป็นเพียงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีเบื้องต้นเท่านั้นผลการคำนวณโดยระบบบริการสาธารณะในการคำนวณภาษีนี้ไม่สามารถใช้กับคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ หากต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมสามารถสอบถามพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ตั้งของที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม ปี 2566 จะสูงกว่าปี 2565 เนื่องจากราคาประเมินที่ดินสูงขึ้น มีผลบังคับใช้แล้วในวันที่ 1 มกราคม 2566
