เรื่องต้องรู้ การรีโนเวททาวน์โฮมและตึกแถว

รีโนเวททาวน์โฮมสามารถเพิ่มได้เท่าไหร่ คุณสามารถทุบอะไรได้บ้าง เพื่อนบ้านจะฟ้องไหม สิ่งที่ควรรู้ก่อนรีโนเวททาวน์โฮมหรืออาคารพาณิชย์หลังเก่ามีอะไรบ้าง?

ตึกแถวและทาวน์โฮมที่อาศัยอยู่ตั้งแต่ยังเด็กตอนนี้เก่าและโทรม บางคนต้องการดัดแปลงเพื่อรองรับสมาชิกใหม่หรือเปลี่ยนเป็นร้านกาแฟและโฮมออฟฟิศ ถึงเวลารีโนเวททาวน์โฮม แต่ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ ก็มีข้อจำกัดหลายอย่างที่แตกต่างจากบ้านเดี่ยว เพื่อช่วยวางแผนและลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้น เราได้รวบรวมสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับการรีโนเวท

รีโนเวททาวน์โฮมต่อเติมได้แค่ไหน

ใครที่กำลังคิดจะรีโนเวททาวน์โฮมหรืออาคารพาณิชย์มักจะมีคำถามว่า “ต่อเติมเต็มพื้นที่ได้ไหม” และ “ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่” ตามกฎหมายไม่สามารถต่อใบอนุญาตก่อสร้างให้เต็มพื้นที่ได้เนื่องจากมีข้อกำหนด

• อาคารพาณิชย์ต้องมีพื้นที่โล่งด้านหลังอย่างน้อย 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางหนีไฟ ต้องสร้างบันไดหนีไฟภายนอกเข้าไปในช่องว่างนี้ไม่เกิน 1.40 เมตร และอย่างน้อย 10% ของพื้นที่พื้นต้องไม่ครอบคลุมพื้นใด ๆ ของอาคาร
• ทาวน์โฮมหรือ “ห้องแถว” ตามที่ทราบกันตามกฎหมายต้องมีระยะห่างจากด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตรและด้านหลัง 2 เมตร และอาคารที่อยู่อาศัยต้องมีพื้นที่เปิดโล่งอย่างน้อย 30% ที่ด้านบนของ อาคาร. โดยปกติโครงการจะสร้างทาวน์เฮาส์เต็มพื้นที่ตามกฎหมายเพื่อสุขอนามัยที่ดีในการอยู่อาศัยและใช้เป็นทางหนีไฟ
• การขยายพื้นที่เกิน 5 ตร.ม. หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้องขออนุญาต

ในความเป็นจริง ปฏิเสธไม่ได้ว่าบ้านเกือบทุกหลังสร้างจนเต็มพื้นที่ แม้ว่าการทำเช่นนั้นโดยไม่ขออนุญาตก่อสร้างจะผิดกฎหมายก็ตาม หากจะปลูกสร้างอย่าลืมคำนึงถึงบันไดหนีไฟ การระบายอากาศ การเปิดรับแสงธรรมชาติ เพื่อการอยู่อาศัยที่ดีและปลอดภัยของเจ้าของบ้าน

รีโนเวททาวน์โฮม ตัดเสา ตัดคาน ทุบพื้นและผนังเดิมได้ไหม

• การเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องปรึกษาวิศวกรก่อนทำการตัดเสาและคาน เนื่องจากมีความสำคัญต่อโครงสร้างของอาคาร อย่างไรก็ตามมีความเป็นไปได้ที่จะตัดหรือเปลี่ยนคานย่อยซึ่งไม่สามารถรับน้ำหนักของอาคารได้ การให้วิศวกรออกแบบโครงสร้างทดแทนจะต้องใช้ความระมัดระวังมากกว่าบ้านเดี่ยว เนื่องจาก โครงสร้างอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์เป็นโครงสร้างที่ใช้ร่วมกันและต่อเนื่องกับคูหาอื่นๆ
• พื้นปูด้วยแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป บันได และผนังก่ออิฐฉาบปูนที่รับน้ำหนักไม่ไหว รื้อถอนได้ ยกเว้นบ้านที่สร้างด้วยระบบคอนกรีตสำเร็จรูปพื้นและผนังเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กชิ้นใหญ่ประกอบเป็นโครงสร้างระบบผนังรับน้ำหนัก ระบบนี้มีหน้าที่รับน้ำหนักและไม่สามารถทุบทิ้งได้ การปรับเปลี่ยนใด ๆ ต่ออาคารที่สร้างด้วยระบบนี้ควรปรึกษากับวิศวกรหรือโครงการหมู่บ้านก่อนเสมอ

รีโนเวททาวน์โฮม ขอบเขตกรรมสิทธิ์บ้านคือตรงไหน

เนื่องจากเป็นอาคารที่มีโครงสร้างร่วมกัน คือ ฐานราก เสา ผนังระหว่างคูหา โครงหลังคา และรั้ว คูหาที่อยู่ติดกันจึงถือกรรมสิทธิ์ในเสาครึ่งหนึ่งและผนังครึ่งหนึ่ง รวมทั้งพื้นที่ในอากาศและใต้ดิน การรีโนเวทต้องระวังไม่ให้โครงสร้างรอยต่อเสียหายและไม่เกินขอบเขตของตัวบ้าน

การเจาะและสกัดผนังสามารถเจาะหรือทำให้เกิดการสั่นสะเทือนที่อาจทำให้ปูนปลาสเตอร์ที่อยู่อีกด้านของผนังแตกได้ และเราต้องรับผิดชอบในเรื่องนี้ ดังนั้นหากต้องการเจาะหรือสกัดผนังจำนวนมาก เช่น ฝังท่อน้ำ สายไฟ แนะนำให้ทำผนังโครงเบาอีกชั้นจะปลอดภัยกว่าและป้องกันเสียงรบกวนบ้านข้างเคียง

ห้ามปลูกสร้างหรือทำสิ่งใดที่ยื่นล้ำเข้าไปในบริเวณบ้านข้างเคียง กรณีทั่วไปได้แก่ รางน้ำ ท่อระบายน้ำ กิ่งไม้ กระถางต้นไม้หน้าบ้าน ป้ายต่าง ๆ รวมถึงผลกระทบที่ทำให้เกิดความร้อน เช่น น้ำจากท่อน้ำไหลหรือล้นออกข้างบ้าน น้ำจากหลังคากระเด็นข้ามเขตบ้าน ต้นไม้ที่ปลูกในบ้านเราแต่ใบไม้ร่วงในเขตข้างบ้านทุกวัน การทำปล่องดูดควันหันไปทางเพื่อนบ้าน การติดตั้งผนังกระจกสะท้อนแสงเพื่อรบกวนเพื่อนบ้านอาจทำให้เกิดปัญหาที่ไม่สามารถแก้ไขได้โดยไม่ฟ้องร้อง และเจ้าของบ้านมักต้องรับผิดชอบ ดังนั้นเราควรนึกถึงความรู้สึกของเพื่อนบ้าน ถ้าเราอยากได้เพื่อนบ้านที่ดีก็ต้องทำตัวเป็นเพื่อนบ้านที่ดีด้วย

รีโนเวททาวน์โฮม การเตรียมพื้นที่ก่อสร้าง

ห้องแถวริมถนนมักมีปัญหาเรื่องพื้นที่จัดเก็บวัสดุก่อสร้างและพื้นที่ทำงาน ดังนั้น การวางแผนก่อสร้างอย่างรอบคอบและระบบการก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูปจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อลดความยุ่งยากในการทำงาน

รีโนเวททาวน์โฮม ระบบเสาเข็มที่ทำงานในพื้นที่แคบได้

ระบบเสาเข็มที่สามารถทำงานในพื้นที่แคบได้มีอยู่  2 ประเภท คือ เสาเข็มเหล็ก และเสาเข็มไมโครไพล์

• เสาเข็มเหล็ก เป็นระบบเสาเข็มแห้งมีลักษณะเป็นตะปูเกลียวขนาดใหญ่สามารถเจาะลงดินได้โดยไม่ต้องขุดก่อนและไม่มีงานปูนให้วุ่นวาย เป็นเสาเข็มสั้นแต่รับน้ำหนักได้ดีกว่าเสาเข็มสั้นทั่วไป เหมาะกับงาน โครงสร้างเหล็ก เช่น ต่อเติมครัว โรงจอดรถ
• เสาเข็มสปันไมโครไพล์ (Spun micro pile)เป็นเสาเข็มคอนกรีตกำลังสูงระบบตอก เป็นเสายาวประมาณ 1.5 เมตร ต่อยาวถึงชั้นดินดาน ใช้ค้อนขนาดเล็กที่สามารถถอดประกอบเข้ากับตัวอาคารได้โดยใช้แรงสั่นสะเทือนเพียงเล็กน้อยโดยตอกตะปูให้ห่างจากผนังอย่างน้อยประมาณ 50 เซนติเมตร
• เสาเข็มไมโครไพล์แบบกดด้วยระบบไฮโดรลิก เป็นเหล็กพืดยาวประมาณ 1 เมตร เชื่อมระหว่างท่อนแต่ละท่อนเวลากดไม่มีแรงสั่นสะเทือน เหมาะสำหรับงานซ่อมแซมฐานรากอาคารเดิม ยกระดับอาคารที่ทรุดตัว และยกบ้าน

รีโนเวททาวน์โฮม ก่อสร้างให้รบกวนเพื่อนบ้านน้อย

เราควรเลือกระบบการก่อสร้างแบบแห้ง (Dry Process) ซึ่งใช้วัสดุกึ่งสำเร็จรูปมาประกอบที่หน้างาน เช่น โครงสร้างเหล็กแทนโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก ผนังโครงเบา แทนอิฐ ซึ่งรวมถึงการผลิตชิ้นส่วนจากโรงงานแล้วประกอบที่หน้างาน ก็ช่วยลดมลภาวะและขยะจากงานก่อสร้าง อีกทั้งก่อสร้างได้เร็วอีกด้วย เพื่อทุ่นเวลาในการรีโนเวททาวน์โฮม ป้องกันการรบกวนเพื่อนบ้าน ทั้งเสียง และฝุ่นที่เกิดจากการก่อสร้าง